Respuestas
Preguntas reales de propiedad horizontal
Cada respuesta en lenguaje llano, con la norma colombiana aplicable, un caso práctico y cómo se resuelve en el día a día.
Asambleas
Convocatoria, quórum, mayorías, votos y actas.
- ¿Cuándo hay que hacer la asamblea ordinaria y con cuánta anticipación se convoca?Dentro de los tres primeros meses del año, convocando con al menos 15 días calendario de anticipación.
- ¿Cuál es el quórum para que la asamblea pueda deliberar y decidir?Se delibera con más de la mitad de los coeficientes y se decide con la mitad más uno de los coeficientes presentes.
- ¿Qué decisiones necesitan el 70 % de los coeficientes?Las que cambian lo esencial del conjunto: reformar el reglamento, cuotas extraordinarias altas, cambiar el uso de bienes comunes, entre otras.
- ¿Se vota por apartamento o por coeficiente?Por coeficiente: el voto de cada propietario pesa lo que su coeficiente de copropiedad.
- ¿Qué debe tener el acta de la asamblea y en cuánto tiempo se entrega?Firmada por presidente y secretario, con las decisiones y votos, y a disposición de los propietarios en los 20 días hábiles siguientes.
- ¿Quién puede convocar una asamblea extraordinaria?El administrador, el consejo, el revisor fiscal o propietarios que sumen al menos una quinta parte de los coeficientes.
Cartera y cuotas
Expensas comunes, mora, intereses y cobro.
- ¿Cómo se calcula la cuota de administración de cada apartamento?Se reparte el presupuesto aprobado por la asamblea según el coeficiente de cada unidad.
- ¿Cuánto interés de mora se puede cobrar por cuotas atrasadas?Hasta una y media veces el interés bancario corriente, sin pasar nunca de la tasa máxima legal; la asamblea puede fijar uno menor.
- ¿Cómo se cobra judicialmente una deuda de administración?Con un proceso ejecutivo; el título es el certificado de deuda que expide el administrador.
- ¿Se pueden hacer acuerdos de pago con los morosos?Sí, si el reglamento o la asamblea lo permiten; deben quedar por escrito y con cuotas que se puedan seguir.
- ¿Qué es el fondo de imprevistos y cuánto debe tener?Una reserva obligatoria que se alimenta con al menos el 1 % del presupuesto anual de gastos comunes.
Convivencia y sanciones
Comité de convivencia, multas y debido proceso.
- ¿Para qué sirve el comité de convivencia y puede poner multas?Busca acuerdos entre vecinos; no puede imponer sanciones.
- ¿Cuánto puede ser una multa por incumplir el reglamento?Cada multa no puede superar dos veces la expensa necesaria mensual del infractor; pueden ser sucesivas.
- ¿Qué pasos hay que seguir antes de sancionar a un residente?Informar los hechos, escuchar los descargos, decidir de forma motivada y permitir que se recurra.
- ¿Qué puede hacer la administración con un vecino ruidoso?Mediar primero, sancionar según el reglamento después; la policía actúa en lo que es de su competencia.
- ¿Se pueden prohibir las mascotas en un conjunto?No de forma general; sí regular su tránsito y exigir responsabilidad a los tenedores.
Zonas comunes
Uso, reservas, seguros y bienes comunes.
- ¿Es obligatorio asegurar las zonas comunes?Sí: los bienes comunes deben tener seguro contra incendio y terremoto que garantice su reconstrucción.
- ¿Cómo organizar las reservas del salón comunal y las zonas comunes?Con reglas aprobadas, turnos claros y un registro de quién reservó, cuándo y en qué estado entregó.
- ¿Un propietario puede cerrar o apropiarse de una zona común?Solo si la asamblea le asigna el uso exclusivo con mayoría calificada del 70 %.
- ¿Cómo se asignan los parqueaderos comunales cuando no alcanzan para todos?Con un procedimiento aprobado y transparente, normalmente por sorteo periódico entre los que están al día.
Portería y seguridad
Visitantes, paquetes, cámaras y emergencias.
- ¿Qué hay que cumplir para tener cámaras de seguridad en el conjunto?Avisar que hay videovigilancia, usar las imágenes solo para seguridad y protegerlas como datos personales.
- ¿Cómo debe la portería controlar a los visitantes sin violar la privacidad?Pidiendo solo los datos necesarios, con autorización del residente y guardándolos con cuidado.
- ¿Quién responde si se pierde un paquete que recibió la portería?Depende de lo que diga el reglamento; por eso cada paquete debe registrarse al recibirlo y al entregarlo.
- ¿Qué debe tener un plan de emergencias del conjunto?Responsables, rutas de evacuación, contactos, simulacros y una forma rápida de pedir ayuda.
Consejo, administrador y revisor fiscal
Quién decide qué y quién responde.
- ¿Qué funciones tiene el administrador de propiedad horizontal?Representa al conjunto, ejecuta lo que deciden asamblea y consejo, lleva la contabilidad y cobra las expensas.
- ¿Cuándo es obligatorio tener consejo de administración y qué hace?La ley toma como referencia los 30 bienes privados (sin contar parqueaderos ni depósitos) y el reglamento decide el resto; el consejo vigila y orienta la administración.
- ¿Un conjunto residencial está obligado a tener revisor fiscal?Es obligatorio en los de uso comercial o mixto; en los residenciales lo decide la asamblea.
- ¿Cómo hacer un buen empalme cuando cambia el administrador?Con un acta de entrega de dinero, documentos, contratos y pendientes, revisada por el consejo.
Obligaciones del año
Lo que el conjunto debe hacer cada año.
- ¿Qué obligaciones tiene un conjunto a lo largo del año?Asamblea en el primer trimestre, presupuesto y estados financieros, seguros vigentes, fondo de imprevistos y actas a tiempo.
- ¿Cómo se prepara y aprueba el presupuesto anual del conjunto?Lo prepara el administrador, lo revisa el consejo y lo aprueba la asamblea ordinaria; de él salen las cuotas.